„Wir haben keinen Finanzierungsdruck“, Till Schwerdtfeger, Geschäftsführer, AOC Die Stadtentwickler GmbH

AOC | Die Stadtentwickler GmbH, einer der führenden Immobilienentwickler in Ostdeutschland, emittiert eine 5-jährigen Unternehmensanleihe im Volumen von bis zu 30 Mio. Euro und einem Kupon von 7,50% p.a. (ISIN DE000A3MQBD5). Geschäftsführer Till Schwerdtfeger betont im Gespräch mit GREEN BONDS, dass man keinen Finanzierungsdruck habe und das Zielvolumen von 30 Mio. Euro nicht unbedingt sofort erreichen müsse. Den Wachstumskurs kann AOC in dem Fall weiter fortsetzen. Schon die heutige Pipeline des Unternehmens reicht völlig aus, um über den planmäßigen Abverkauf der Projekte die Anleihe zum Ende der Laufzeit zurückzuzahlen, wie Schwerdtfeger betont. Durch die neuen Mittel kann die Gesellschaft aber noch dynamischer und nachhaltiger wachsen.

GREEN BONDS: In welchen Bereichen ist AOC tätig?

Schwerdtfeger: AOC I Die Stadtentwickler GmbH ist ein inhabergeführter Projektentwickler mit Sitz in Magdeburg, der sich auf die Konzeption, Planung und Realisierung von Wohn- und Gewerbeprojekten spezialisiert hat. Wir bauen dabei nachhaltig erfolgreiche Immobilien nach den neuesten Qualitätsstandards. Bei all unseren Projekten berücksichtigen wir ESG-Kriterien und fokussieren uns auf Bauprojekte mit mindestens DGNB-Gold-Standard/KfW 40/55. Unser regionaler Schwerpunkt liegt in Ostdeutschland, konkret die Oberzentren der neuen Bundesländer inklusive Berlin. Wir konzentrieren uns dabei auf die Assetklassen Wohnen in allen Formen sowie Büro und Einzelhandel. Unser Kerngeschäft ist der Neubau moderner und innovativer Mietwohnungen und Gewerbeflächen, zum Teil investieren wir auch in die Sanierung und Revitalisierung von Bestandsobjekten. Uns zeichnet dabei aus, dass wir mit unseren eigenen Experten die gesamte Wertschöpfungskette von Konzeption, Planung, Realisierung bis hin zur Vermarktung und Übergabe von hochwertigen Immobilien abbilden. Unsere entscheidenden Wettbewerbsstärken sind die umfassende Marktkenntnis, ein exzellenter Track Record und die sehr gute Marktpositionierung in Ostdeutschland. Hier haben wir uns ein Jahrzehnt nach Unternehmensgründung als einer der größten inhabergeführten Immobilienentwickler in Ostdeutschland etabliert.

GREEN BONDS: Wie wollen Sie die Mittel aus der Anleiheemission verwenden?

Schwerdtfeger: Der Emissionserlös aus unserem Green Bond wird ein Finanzierungsrahmen für weitere, neue Projekte sein und zugleich können wir unsere Finanzierungsstruktur flexibler und ausgewogener gestalten und unabhängiger von Fremd- und Mezzaninekapitalgebern am Markt agieren. Unsere aktuelle Projektpipeline, die bereits durchfinanziert ist, stellt die solide und sichere Basis für unser Wachstum in den nächsten Jahren dar. Mit der erfolgreichen Anleiheemission haben wir jedoch die Chance, darüber hinaus dynamischer zu agieren und noch mehr Projekte flexibler zu realisieren. Es ist also eine Wachstumsfinanzierung für organisches, gesundes Unternehmenswachstum, natürlich auch verbunden mit dem Aufbau weiterer personeller Ressourcen und dem Ausbau des vorhandenen Know-hows – und zugleich die Möglichkeit für einen Eintritt in den Kapitalmarkt.

GREEN BONDS: Wie groß ist Ihre Projektpipeline und wie definieren Sie die Pipeline?

Schwerdtfeger: Wir definieren unsere Projektpipeline recht eng – diese umfasst nur ganz konkrete Projekte, die bereits angekauft und finanziert sind und sich in den unterschiedlichen Stadien der Entwicklung befinden. Manche also am Anfang der Planung, andere bereits kurz vor Fertigstellung. Das umfasst aktuell 16 Projekte mit einem Volumen von rund 1,1 Mrd. Euro.

GREEN BONDS: Die Baukosten sind deutlich gestiegen. Wie gehen Sie damit um?

Schwerdtfeger: Das Thema Baukosten haben wir gut im Blick, sehen es aber durchaus differenziert. Zum einen konnten wir eher eine gewisse Entwicklung über die einzelnen Kostengruppen beobachten und keine pauschale Steigerung aller Baukosten. Zum anderen sehen wir das als Thema, dem wir als Unternehmen strategisch und proaktiv begegnen können. Das heißt für uns zum Beispiel, dass wir in unseren Kalkulationen ausreichend Puffer für Baukostensteigerungen einplanen – und damit bislang immer gut hingekommen sind, sodass wir unsere Budgets nicht überschreiten mussten. Wenn wir diese Risikoposition dann nicht benötigen, umso besser. Zum anderen machen wir uns beispielsweise strategische Gedanken im Bereich Beschaffung von Baumaterialien. Und wir realisieren alle Projekte ganz bewusst in Einzelvergabe, sodass wir von Kostensteigerungen bei Generalunternehmen nicht betroffen sind. Dies haben wir mit unserem schlagkräftigen und spezialisierten Team gut im Griff und sehen hier auch einen Vorteil in unseren langfristigen Beziehungen zu unseren Baupartnern.

GREEN BONDS: Beim Anblick Ihrer Konzernbilanz wird schnell klar, dass Sie eigentlich Eigenkapital benötigen. Wäre ein Börsengang nicht die bessere Alternative?

Schwerdtfeger: Wir haben uns mit diesen Themen sehr intensiv auseinander gesetzt und schließen für die Zukunft einen klassischen Börsengang auch nicht aus. Zum aktuellen Zeitpunkt ist die Anleiheemission für uns jedoch genau das richtige Finanzierungsinstrument. Der hohe Fremdkapitalanteil in unserer Bilanz ist rein stichtagsbezogen und resultiert aus den Forward Deals – ist also nicht so aussagekräftig. Er ist nur temporär und gedeckt durch Kaufverträge der Investoren. Der Finanzierungsanteil durch die überwiegend als Forward Deals verkauften Objekte beschränkt sich auf die erste Phase der Projektentwicklung. Nach dem Erhalt des Baurechts kommen Zahlungstranchen durch den Käufer, sodass die Finanzierung insgesamt zurückgeführt werden kann. Daher ist das Fremdkapital, hier in Form der Unternehmensanleihe, für uns die richtige Finanzierungsform. Bei uns sind die Mittel für ein Projekt rund zwei Jahre gebunden, sodass wir den Emissionserlös, mit jeweils rund 2 bis 4 Mio. Euro pro Projekt mehrfach einsetzen und so unsere Flexibilität erhöhen können.

GREEN BONDS: Welche Transparenzkriterien sind vorgesehen?

Schwerdtfeger: Wir bieten mit unserem Green Bond hohe Transparenzkriterien, die bei Nichterfüllen zu einem Zins-Step-up führen: fristgerechte Veröffentlichung unseres Konzernabschlusses und -lageberichts sowie des entsprechenden Zwischenabschlusses. Außerdem Veröffentlichung eines Unternehmenskalenders mit einer öffentlichen Analysten- und Investorenveranstaltung. Darüber hinaus werden wir ein jährliches ESG-Reporting veröffentlichen, in dem wir über die Verwendung der Anleiheerlöse sowie über den Nachhaltigkeitsnutzen der durch die Anleihe 2022 finanzierten Projekte berichten.

GREEN BONDS: Viele Investoren sind schon sehr stark bei Immobilienanleihen investiert. Zudem gab es einen größeren Default. Wie sieht Ihre Planung aus, wenn Sie nur einen Teil des Anleihevolumens platzieren können?

Schwerdtfeger: Wir sind optimistisch, dass unser Green Bond attraktiv für die richtigen Investoren ist. Wir bieten den Anlegern die Möglichkeit, in einen innovativen Projektentwickler mit starkem Track Record zu investieren, der den Emissionserlös nachweislich in grüne, nachhaltige Projekte investiert und darüber auch transparent berichtet – und natürlich einen attraktiven Zinskupon. Zugleich haben wir keinen Finanzierungsdruck und müssen das Zielvolumen, das wir uns selbst gesteckt haben, nicht unbedingt und nicht sofort erreichen. Wir haben durchaus noch Zeit für die weitere Platzierung, wenngleich eine Vollplatzierung in kurzer Zeit natürlich ein schöner Erfolg wäre. Unseren Wachstumskurs können wir in jedem Fall weiter fortsetzen.

GREEN BONDS: Wie wollen Sie die Anleihe am Laufzeitende refinanzieren?

Schwerdtfeger: Schon unsere heutige Pipeline reicht völlig aus, um über den planmäßigen Abverkauf unserer Projekte die Anleihe zum Ende der Laufzeit zurückzuzahlen. Durch die neuen Mittel werden wir noch dynamischer und nachhaltiger wachsen können. Die Kapitaldienstfähigkeit über die Laufzeit sowie die Tilgung der Anleihe zur Fälligkeit sind allein durch das operative Geschäft sichergestellt. Ich verweise hier auf das Credit Research von Sphene Capital und den Forecast für unser Unternehmen.

GREEN BONDS: Vielen Dank für das Gespräch.

Das Interview führte Christian Schiffmacher, www.fixed-income.org, www.green-bonds.com
Foto: Till Schwerdtfeger © AOC Die Stadtentwickler GmbH

Eckdaten der AOC-Anleihe